Ghiduri vizuale pentru fiecare etapă
Fiecare tutorial explică un document sau o procedură specifică, cu imagini ilustrative și referințe la legislație. Navigează la subiectul care te interesează.
Cartea funciară și extrasul de carte funciară
Cartea funciară este registrul oficial al drepturilor reale imobiliare din România, gestionat de ANCPI prin Oficiile de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI).
Ce conține cartea funciară
Fiecare imobil înregistrat în România are o carte funciară individuală, identificată printr-un număr unic. Aceasta este structurată în trei părți principale:
Suprafața, adresa, categoria de folosință și numărul cadastral al imobilului.
Cine este proprietarul înscris, titlul prin care a dobândit proprietatea și cota-parte în cazul proprietăților comune.
Ipoteci, sechestre, drepturi de uzufruct, servituți sau orice altă restricție asupra dreptului de proprietate.
Extrasul pentru informare vs. extrasul pentru autentificare
Extrasul pentru informare poate fi solicitat de orice persoană, fără a justifica un interes. Se obține prin portalul e-Terra al ANCPI sau la ghișeul oricărui OCPI. Este util pentru a verifica situația imobilului înainte de a face orice ofertă.
Extrasul pentru autentificare se solicită exclusiv de notar, în vederea autentificării unui act juridic. Are o valabilitate limitată (de regulă 10 zile lucrătoare) și blochează temporar efectuarea altor operațiuni asupra imobilului pe durata acestei perioade.
Documentele solicitate de notar
La autentificarea contractului de vânzare-cumpărare, notarul verifică un set de documente de la ambele părți. Lista de mai jos acoperă situația standard a unui apartament fără sarcini speciale.
De la vânzător
- Act de identitate valabil
- Actul de proprietate original (contract de vânzare anterior, donație, certificat de moștenitor etc.)
- Certificat fiscal de la primărie (atestă că nu există datorii la bugetul local)
- Adeverință de la asociația de proprietari (datorii la întreținere)
- Certificat de performanță energetică valabil
- Acordul soțului/soției dacă imobilul este bun comun
- Declarație pe propria răspundere privind starea civilă
De la cumpărător
- Act de identitate valabil
- Acordul soțului/soției dacă este căsătorit
- Dovada sursei fondurilor (în anumite situații)
- Contractul de credit bancar dacă finanțarea este prin ipotecă
Antecontractul de vânzare-cumpărare
Antecontractul, denumit în Codul Civil „promisiune de vânzare", este un contract prin care ambele părți se obligă să încheie în viitor contractul de vânzare-cumpărare, la un preț și în condițiile stabilite.
Clauze esențiale de verificat
Prețul și modalitatea de plată
Prețul total trebuie specificat clar, în cifre și litere. Modalitatea de plată (virement bancar, numerar, credit ipotecar) și etapele de plată trebuie detaliate.
Termenul pentru contractul final
Data până la care trebuie semnat contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică. Termenul trebuie să fie realist, mai ales dacă este implicat un credit bancar.
Avansul și condițiile de restituire
Cuantumul avansului și condițiile exacte în care se restituie dacă tranzacția nu se finalizează. Distincția dintre avans simplu și arvună este importantă din punct de vedere legal.
Penalitățile pentru neexecutare
Ce se întâmplă dacă una dintre părți nu respectă obligațiile. Penalitățile trebuie să fie echilibrate și clar formulate pentru ambele părți.
Starea imobilului la predare
Descrierea stării în care va fi predat apartamentul, ce dotări și instalații sunt incluse și termenul de predare efectivă a cheilor.
Condițiile suspensive
Dacă tranzacția depinde de obținerea unui credit bancar, antecontractul trebuie să conțină o clauză suspensivă care protejează cumpărătorul în caz de refuz al finanțării.
Certificatul de performanță energetică
Documentul este obligatoriu la vânzarea oricărei locuințe și trebuie prezentat la notar. Acesta este emis exclusiv de auditori energetici atestați de Ministerul Dezvoltării.
Clasele energetice — ce înseamnă fiecare
Clădiri noi sau reabilitate termic complet. Consum sub 100 kWh/m²/an.
Clădiri relativ eficiente, cu izolație termică adecvată.
Blocuri din anii 1980-2000, fără reabilitare termică majoră.
Clădiri vechi, nereabilitate. Costuri de utilități semnificativ mai mari.
Ce verifici în document
Pe lângă clasa energetică, certificatul conține informații despre consumul anual de energie primară (kWh/m²/an), consumul de energie pentru încălzire, răcire, apă caldă și iluminat, emisiile anuale de CO2 și recomandările auditorului pentru îmbunătățirea eficienței energetice.
Verifică și valabilitatea certificatului: acesta este valabil 10 ani de la data emiterii, cu condiția să nu fi fost efectuate modificări semnificative ale imobilului.
Taxe și comisioane la cumpărarea unui apartament
O tranzacție imobiliară implică mai multe categorii de costuri, plătibile unor entități diferite. Cunoașterea lor în avans ajută la planificarea bugetului total.
Onorariul notarial
Se calculează conform grilei aprobate de Uniunea Națională a Notarilor Publici din România, în funcție de valoarea declarată a tranzacției. Include autentificarea contractului, extrasul de carte funciară pentru autentificare și intabularea.
Plătit de: cumpărător (de regulă)Impozitul pe venitul din transferul proprietăților
Vânzătorul datorează impozit pe venitul obținut din vânzare, calculat conform art. 111 din Codul Fiscal. Cota și baza de calcul depind de valoarea tranzacției și de durata deținerii imobilului.
Plătit de: vânzătorTaxa ANCPI pentru intabulare
Taxa pentru înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară, stabilită prin Ordinul ANCPI. Se achită prin notar, care transmite documentele la OCPI.
Plătit de: cumpărătorComisionul agentului imobiliar
Nu este reglementat prin lege. Se stabilește prin negociere și trebuie specificat în contractul de intermediere. Poate fi plătit de vânzător, cumpărător sau ambii, în funcție de înțelegere.
Plătit de: conform contractuluiComisionul bancar (dacă există credit)
Băncile pot percepe comisioane de analiză a dosarului, de acordare a creditului și comisionul evaluatorului imobiliar. Acestea variază între instituții și se negociază la momentul contractării.
Plătit de: cumpărătorCertificatul energetic
Costul emiterii certificatului de performanță energetică, plătit auditorului energetic atestat. Nu este reglementat ca tarif fix și variază în funcție de suprafața imobilului.
Plătit de: vânzător (de regulă)