Cumpărarea unui apartament, explicată pentru părinți
Dacă participi la achiziția unui apartament pentru prima dată sau ajuți un copil adult în acest proces, această pagină adună informațiile esențiale într-un format accesibil.
De ce este util să te informezi înainte
Procesul de cumpărare a unui apartament în România durează, de regulă, câteva săptămâni sau luni. Implică mai mulți actori: vânzătorul, agentul imobiliar (dacă există), banca (dacă există credit), notarul și autoritățile de cadastru.
Fiecare etapă are propriile documente și costuri. Dacă nu știi la ce să te aștepți, poți fi surprins de solicitări pe care nu le-ai anticipat sau de costuri pe care nu le-ai inclus în buget.
Această pagină nu oferă sfaturi personalizate. Prezintă cadrul general al procesului, bazat pe legislația română în vigoare.
Cum arată procesul în linii mari
Verificarea imobilului înainte de orice angajament
Înainte de a plăti orice avans sau de a semna orice document, este important să verifici situația juridică a imobilului. Asta înseamnă obținerea unui extras de carte funciară pentru informare, care arată cine este proprietarul real și dacă există sarcini (ipoteci, sechestre) asupra apartamentului.
Extrasul se poate obține online prin portalul e-Terra al ANCPI sau la ghișeul oricărui Oficiu de Cadastru și Publicitate Imobiliară din țară.
Antecontractul — prima angajare formală
Dacă ambele părți sunt de acord cu prețul și condițiile, se semnează un antecontract. Acesta poate fi un simplu înscris sub semnătură privată sau poate fi autentificat la notar. Forma autentică oferă mai multă protecție juridică.
La semnarea antecontractului se plătește de obicei un avans. Verificați cu atenție clauzele privind restituirea avansului dacă tranzacția nu se finalizează din motive independente de cumpărător.
Pregătirea documentelor pentru notar
Notarul are nevoie de un set de documente de la ambele părți. Vânzătorul pregătește actul de proprietate, certificatul fiscal, adeverința de la asociația de proprietari și certificatul energetic. Cumpărătorul aduce actele de identitate și, dacă este cazul, documentele bancare.
Dacă vânzătorul sau cumpărătorul este căsătorit, soțul sau soția trebuie să fie prezent sau să dea un acord notarial separat.
Semnarea contractului la notar
Contractul de vânzare-cumpărare se autentifică la notar. Notarul citește actul integral în prezența ambelor părți, verifică identitatea și consimțământul tuturor. Transferul dreptului de proprietate are loc în momentul semnării actului autentic.
Costurile notariale se achită la acest moment. Intabularea noului proprietar în cartea funciară se face ulterior, prin notar, la OCPI.
Predarea cheilor și transferul utilităților
Predarea cheilor se face conform termenului prevăzut în contract. La predare, se recomandă întocmirea unui proces-verbal de predare-primire care consemnează starea imobilului, indexurile contoarelor de utilități și dotările incluse.
Transferul contractelor de gaze, electricitate și apă se face ulterior, la furnizorii respectivi, pe baza noului act de proprietate.
Ce întreabă părinții cel mai des
Pot cumpăra un apartament împreună cu copilul meu?
Da. Coproprietatea este permisă legal. Ambii cumpărători vor fi înscriși în cartea funciară cu cotele-parte corespunzătoare. Fiecare coproprietar trebuie să fie prezent la notar sau să fie reprezentat prin procură notarială.
Ce se întâmplă dacă vânzătorul nu are toată documentația?
Notarul nu poate autentifica contractul dacă documentele obligatorii lipsesc. Vânzătorul este responsabil pentru completarea dosarului. Dacă există întârzieri, termenul din antecontract poate fi prelungit prin acord scris.
Cine plătește taxele notariale?
Prin uzanță, taxele notariale sunt plătite de cumpărător, dar legea nu impune această regulă. Cine suportă costurile se stabilește prin negociere între părți și se poate specifica în antecontract.
Este necesar un avocat la cumpărarea unui apartament?
Nu este obligatoriu prin lege. Notarul are rolul de a verifica legalitatea actului și de a proteja interesele ambelor părți. Cu toate acestea, un avocat poate oferi o analiză independentă a documentelor, mai ales în situații complexe.
Ce înseamnă că un apartament are ipotecă?
Ipoteca este un drept al băncii sau al altui creditor asupra imobilului, constituit ca garanție pentru un credit. Dacă apartamentul are o ipotecă activă, aceasta apare în Foaia C a cărții funciare. Înainte de vânzare, ipoteca trebuie radiată sau preluată de cumpărător cu acordul băncii.
Cum verific dacă apartamentul are datorii la întreținere?
Adeverința eliberată de asociația de proprietari atestă dacă există sau nu restanțe la cheltuielile comune. Notarul solicită acest document de la vânzător. Este recomandat să cereți această adeverință și dumneavoastră, direct de la administrator, înainte de semnarea antecontractului.